Ein Haus zu verkaufen ist eine weitreichende Entscheidung – sei es aus finanziellen, familiären oder persönlichen Gründen. Besonders emotional wird es, wenn man das Eigenheim nach vielen Jahren loslassen muss. Für manche Menschen ist es das Haus, in dem die Kinder groß geworden sind, oder das Zuhause, das man selbst gebaut hat. Doch nach der emotionalen Entscheidung beginnt der praktische Teil – und viele Menschen, die ihr Haus privat verkaufen wollen, stellen sich die Frage: Haus verkaufen – Was muss ich beachten? Wie sollte ich am besten vorgehen? Und ist es ratsam, mein Wohnhaus in Eigenregie oder mit Unterstützung eines Maklers zu verkaufen?
In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, worauf es wirklich ankommt. Sie erhalten praktische Tipps zum Hausverkauf und bekommen einen klaren Überblick über den gesamten Ablauf des Hausverkaufs.
Wichtige Unterlagen für den Verkauf des Hauses
Nachdem die Entscheidung gefallen ist, das Eigenheim zu verkaufen, empfehlen wir Ihnen, die wichtigen Unterlagen, die Sie für den Verkauf benötigen, zusammenzustellen. Zu den wichtigsten Papieren zählen:
- Grundbuchauszug: Der Grundbuchauszug gibt Auskunft über den Eigentümer, bestehende Belastungen (z.B. Hypotheken) und die Rechte Dritter. Käufer und Notar benötigen dieses Dokument zur rechtlichen Prüfung der Immobilie.
- Flurkarte: Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte genannt, zeigt die genaue Lage und Grenzen des Grundstücks. Sie ist besonders wichtig bei Fragen zur Grundstücksgröße oder bei geplanten Umbauten.
- Energieausweis: Der Energieausweis informiert über den energetischen Zustand des Hauses und ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben. Je nach Art des Hauses ist ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis erforderlich.
- Baupläne und Wohnflächenberechnung: Baupläne geben Aufschluss über die bauliche Struktur des Hauses, Umbauten oder Anbauten. Eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung schafft Klarheit über Größe und Raumaufteilung – für Käufer ein wichtiges Entscheidungskriterium.
- Nachweise über Modernisierungen: Belege über Modernisierungen wie eine neue Heizung, Dämmung oder Fenster erhöhen die Transparenz und den wahrgenommenen Wert der Immobilie. Sie dienen auch als Argumente bei der Preisverhandlung.
- Mietverträge (falls vermietet): Ist das Haus vermietet, legt der Verkäufer die bestehenden Mietverträge offen. Sie regeln Pflichten und Rechte des Mieters und gehen mit dem Eigentümerwechsel auf den Käufer über.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, finden Sie hier eine Checkliste zum Download mit den wichtigsten Dokumenten, die Sie bereithalten sollten.
Haus für den Verkauf vorbereiten
Bevor Sie Ihr Haus potenziellen Käufern präsentieren, lohnt es sich, kleinere Schönheitsreparaturen durchzuführen – etwa das Ausbessern von Rissen, das Streichen vergilbter Wände oder das Erneuern von Silikonfugen. Solche Maßnahmen steigern nicht nur den ersten Eindruck, sondern auch den wahrgenommenen Wert der Immobilie. Auch Home Staging, also das gezielte Einrichten von Räumen für Besichtigungen, kann hilfreich sein, besonders bei leerstehenden oder sehr individuell gestalteten Objekten. Nicht zu unterschätzen ist zudem der Außenbereich: Ein gepflegter Garten, saubere Wege und ein einladender Eingangsbereich wirken auf Interessenten sofort positiv.
Vermarktung der Immobilie
Sind alle Reparaturen am Haus erledigt und die Außenbereiche wurden hergerichtet, ist das Haus bereit, vermarktet zu werden. Um die passende Zielgruppe zu erreichen, sollten Immobilien über verschiedene Kanäle angeboten werden – etwa Online-Portale, soziale Medien, regionale Zeitungen und das eigene Netzwerk. Ein überzeugendes Exposé ist dabei unerlässlich: Es enthält alle relevanten Informationen, ist gut strukturiert und wird durch hochwertige, professionelle Fotos ergänzt.
Wie lange dauert der Hausverkauf mit Makler?
Während der private Verkauf eines Hauses Kosten spart, kann ein erfahrener Makler den Prozess deutlich erleichtern, etwa durch die realistische Preisermittlung, professionelle Vermarktung und rechtssichere Abwicklung. Wie lange ein Makler Zeit hat, ein Haus zu verkaufen, hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Lage der Immobilie, die Marktsituation, der Zustand des Hauses, der Angebotspreis und die Zielgruppe. Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist, innerhalb der ein Makler verkaufen muss. In der Praxis liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer in Deutschland zwischen 2 und 6 Monaten. In gefragten Lagen kann ein Haus deutlich schneller verkauft sein – manchmal innerhalb weniger Wochen –, während es in weniger attraktiven Regionen oder bei zu hoch angesetzten Preisen deutlich länger dauern kann. Ein erfahrener Makler sorgt nicht nur für die optimale Präsentation der Immobilie, sondern übernimmt auch die Ansprache potenzieller Käufer, das Führen von Verhandlungen und die Koordination der Besichtigungen. So trägt er maßgeblich zu einem zügigen und erfolgreichen Verkaufsprozess bei.
Hausbesichtigungen organisieren
Der Tag ist gekommen und erste Interessenten wollen das Haus, das zum Verkauf steht, besichtigen. Hausbesichtigungen sollten gut vorbereitet werden, schließlich können sie den Ausschlag für einen erfolgreichen Verkauf geben. Achten Sie deshalb darauf, dass Ihr Zuhause sauber, ordentlich und gut gelüftet ist – kleine Details wie frische Blumen oder Tageslicht schaffen eine einladende Atmosphäre. Interessenten achten besonders auf den Zustand von Küche und Bad, den Pflegezustand des Hauses sowie auf die Raumaufteilung und Lichtverhältnisse. Gleichzeitig sollten Sie auf Ihre Sicherheit achten: Lassen Sie keine Wertgegenstände offen liegen, vermeiden Sie Hinweise auf Abwesenheiten oder private Unterlagen, und geben Sie keine sensiblen Informationen preis – etwa zu Alarmanlagen, Nachbarn oder finanziellen Aspekten. Ein neutraler, professioneller Eindruck schafft Vertrauen und lässt genug Raum für die Vorstellungskraft der potenziellen Käufer.
Der Verkaufsprozess
Sie haben es geschafft und konnten Interessenten von Ihrem Haus überzeugen. Nach erfolgreicher Kaufpreisverhandlung, bei der oft ein gewisser Verhandlungsspielraum einkalkuliert ist, geht es nun an den rechtlich verbindlichen Teil des Hausverkaufs: den Kaufvertrag. In Deutschland ist dieser notariell beurkundungspflichtig, das heißt, der Verkauf ist nur rechtswirksam, wenn ein Notar den Vertrag aufsetzt und beurkundet. Beim Notartermin liest der Notar den Vertrag vollständig vor, klärt offene Fragen und stellt sicher, dass beide Parteien den Inhalt verstehen. Erst nach der Unterschrift und der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer offizieller Eigentümer, in der Regel nach vollständigem Zahlungseingang.
Steuern & rechtliche Aspekte
Wer sein Haus verkauft, sollte auch die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen im Blick behalten. Entscheidend ist hier vor allem die Spekulationsfrist: Haben Sie die Immobilie nicht selbst genutzt und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann beim Verkauf eine Spekulationssteuer anfallen. Einige Hausverkäufer stellen sich außerdem die Frage, ob sie ihr Haus verkaufen können, wenn es noch nicht abbezahlt ist. Die gute Nachricht lautet: Das ist grundsätzlich möglich. In diesem Fall wird der noch offene Kreditbetrag beim Verkauf aus dem Kaufpreis beglichen. Die Bank erhält also zunächst ihr Geld, bevor Sie den Restbetrag ausgezahlt bekommen. Je nach Darlehensvertrag kann außerdem eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Das ist eine Gebühr, die Banken verlangen, wenn ein Immobilienkredit vorzeitig – also vor Ablauf der Zinsbindung – zurückgezahlt wird. Sie dient dem Ausgleich der Zinsverluste, die der Bank dadurch entstehen.
Das Haus ist verkauft: Übergabe & danach
Ist das Haus offiziell verkauft und der Kaufpreis vollständig bezahlt, steht die Übergabe an. Dazu gehört ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Immobilie, die übergebenen Schlüssel sowie alle Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) dokumentiert werden. Übriggebliebenes Inventar kann entweder mitverkauft, verschenkt oder entsorgt werden – wichtig ist, dass dies vorab mit dem Käufer abgesprochen wurde. Anschließend sollten Sie sich bei relevanten Stellen wie dem Stromversorger, der Grundsteuerstelle und gegebenenfalls dem Müllabfuhrdienst abmelden oder die Ummeldung auf den neuen Eigentümer veranlassen.
Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Wir begleiten Sie Schritt für Schritt
Sie möchten Ihr Haus verkaufen und wünschen sich dabei einen erfahrenen Partner an Ihrer Seite? Dann stellen Sie sich sicher auch die Frage: „Haus verkaufen – was muss ich beachten?“ Oliver Hanning und sein Team aus Lemgo begleitet Sie Schritt für Schritt, von der ersten Bewertung bis zur erfolgreichen Übergabe. Als erfahrene Immobilienexperten bei Wüstenrot helfen wir Ihnen gerne weiter. Mithilfe unserer professionellen Vermarktung, transparenten Kommunikation und umfassenden Marktkenntnis sorgen wir dafür, dass Sie sich gut beraten und sicher fühlen. Kontaktieren Sie uns jetzt für ein unverbindliches Erstgespräch – wir freuen uns auf Sie!