Immobilie vererben

Erbschaftssteuer vermeiden beim Immobilien vererben

Wenn das Thema Immobilie vererben aufkommt, denken viele an die Ikone der Erb-Immobilien, „der Oma ihr klein Häuschen“. Dieses sollte steuerfrei vererbt werden können – so erklärte 2007 der damalige Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) die Erbschaftsteuerreform. Ob das funktioniert oder nicht, hängt davon ab, ob Oma ihr Häuschen in München oder in Lemgo hat, denn der Wert des Hauses ist entscheidend, ob Erbschaftssteuern anfallen oder nicht. In München wäre der Erbe mit einem Millionenwert beglückt worden, der nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen steuerfrei bleibt. In Lemgo würde für die meisten Erben der Wert des Hauses nicht die gültigen Freibeträge überschreiten und daher steuerfrei bleiben. Ab wann Erbschaftssteuern fürs Vererben einer Immobilie anfallen und wann nicht, lesen Sie im Blogbeitrag Ihrer Immobilienmakler in Lemgo, Oliver Hanning und Team.

Rechtzeitig handeln: So vererbt man eine Immobilie

Wenn ein Immobilienbesitzer stirbt, ohne ein Testament zu hinterlassen, gilt die gesetzliche Erbfolge. In diesem Fall greift der Grundsatz der Gesamtrechtsnachfolge (vgl. § 1922 Abs. 1 BGB):

• Mit dem Tod eines Menschen geht sein Vermögen als Ganzes auf einen oder mehrere Erben über.
• Mehrere Erben treten als Erbengemeinschaft an die Stelle des Erblassers, ein einziger Erbe wird Alleinerbe.
• Die Gesamtrechtsnachfolge betrifft sowohl das positive als auch das negative Vermögen.
• Die Erbschaft fällt automatisch an, auch ohne Kenntnis des Erben, unbeschadet des Rechts diese auszuschlagen § 1942 Abs. 1 BGB: (Anfall der Erbschaft).

Immobilienbesitzer können diese gesetzliche Vorgabe durch ein Testament umgehen und einen Erben bestimmen. Das macht vor allem dann Sinn, wenn es mehrere Erben gibt oder wenn es mehrere Immobilien zu vererben gilt. Je nach Wert der Immobilie und Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser wird für den Erben eine Erbschaftssteuer fällig. Die kann man jedoch umgehen oder reduzieren, indem man die Immobilie bereits zu Lebzeiten an den Erben überträgt. Dazu gibt es verschiedene Wege, die hier kurz skizziert werden sollen.

Immobilie vererben zu Lebzeiten: Freibeträge nutzen

Wenn Erben von Steuern verschont bleiben sollen, sind die steuerlichen Freibeträge zu prüfen, die für den oder die Erben gelten. Liegt der Wert der Immobilie unter diesem Wert, ist keine Steuer fällig. Nicht allen Erben steht derselbe Freibetrag zur Verfügung, er ist nach Verwandtschaftsverhältnis gestaffelt.

• Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder, Stiefkinder: 400.000 €
• Enkel: 200.000 €
• Eltern, Großeltern: 100.000 €
• alle anderen Erben: 20.000 €

Ein Kind, das des Vaters große Villa erbt, muss also für den Wert jenseits der 400.000 € Erbschaftssteuer bezahlen, ebenso ein Enkel von Oma, deren Haus in München den Wert oberhalb von 200.000 € haben wird.

Anders verhält es sich, wenn die Immobilie in Teilen übertragen wird. Während die Freibeträge beim Erben nur einmal gelten, ergibt sich aus § 14 ErbStG, dass die Freibeträge für Schenkungen alle zehn Jahre genutzt werden können. Plant man den Besitzübergang rechtzeitig, lassen sich so große Beträge in steuerfreie kleinere Wertübertragungen stückeln. So kann eine Immobilie in 11 Jahren in zwei Teilen an den Erben übertragen werden. Bei der Schenkung an die Kinder sind verschiedene Steuerklassen zu berücksichtigen, je nach Höhe der Schenkung:

Ausnahme Familienheim: Selbst bewohnen & Steuern sparen

Handelt es sich bei der Immobilie um das Familienheim, so können Ehepartner oder Kinder die Erbschaftssteuern komplett umgehen, wenn sie selbst darin wohnen. Die selbst bewohnte Immobilie des Verstorbenen kann steuerfrei vererbt werden, wenn der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner die Immobilie mindestens zehn Jahre weiter bewohnt. Dann sind Wert und Größe des Hauses oder der Wohnung irrelevant. Um eine Immobilie als Familienwohnheim anzuerkennen, muss sich in der Wohnung der Lebensmittelpunkt beider Ehegatten befunden haben. Das gilt also nicht für Ferienwohnungen, Wochenendhäuser und Zweitwohnungen.

Sind die Kinder des Erblassers die Erben des Familienheims, so gilt, dass sie die Immobilie ebenfalls mindestens zehn Jahre selbst nutzen müssen und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Dann fällt keine Steuer an. Doch auch für die Zehnjahresfrist sind Ausnahmen vorgesehen, wenn wichtige Gründe die Aufgabe der Selbstnutzung erzwingen. Wenn der Erbe selbst vorher stirbt, müssen dessen Erben nicht die alten Steuern zahlen. Auch der Wechsel in ein Pflegeheim ist ein Grund, der ohne steuerliche Nachteile bleibt.

Schenkung oder Vererben: Was ist besser?

Um die Frage zu beantworten, ob eine Immobilie vererbt oder verschenkt werden soll, müssen viele Faktoren zusammen betrachtet werden. Die Schenkung hat gegenüber der Vererbung den Vorteil, dass der künftige Erblasser auf die Immobilienübertragung Einfluss nehmen kann. Er hat so die Möglichkeit, beispielsweise seinen Kindern unter die Arme zu greifen, wenn sie es brauchen, nicht erst nach seinem Tod. Er kann mit Schenkungen auch verhindern, dass bei eventuellen Erbauseinandersetzungen die Immobilie verkauft werden muss.

Ein echter Nachteil der Schenkung: Damit ist die Immobilie nicht mehr im eigenen Besitz. Der Schenkende muss sich also Wohnrecht, Nießbrauch und eine Pflegevereinbarung bis zum Lebensende sichern. Diese Rechte werden im Grundbuch eingetragen, müssen also vom Notar bestätigt werden. Auch ein Rückforderungsrecht kann vereinbart werden. Hierdurch kann der Geschenkgeber absichern, dass die Immobilie im Zweifelsfall nicht an Gläubiger des Beschenkten geht. Falls Haus oder Eigentumswohnung noch mit Schulden belastet sind, warten Sie mit dem Schenken. Der Erbe oder Beschenkte übernimmt nämlich auch die Schulden. Im Zweifel heißt das: besser vererben und so dem Erben die Chance lassen, das Erbe auszuschlagen.

Die geerbte Immobilie verkaufen: So geht’s

Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen sie weder selbst bewohnen noch vermieten, sondern gleich verkaufen? Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen wollen, etwa um die Auszahlung innerhalb einer Erbengemeinschaft zu ermöglichen, sollten Sie vorher prüfen, was der Verkauf dieser Immobilie eigentlich genau einbringt. Dazu brauchen Sie eine professionelle Immobilienbewertung, um sich ein realistisches Bild zu machen. Wenn der Ertrag durch Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer erheblich gemindert würde, ist es möglicherweise sinnvoller, die Immobilie zu sanieren und dann zu vermieten.

Erfolgt der Verkauf einer geerbten Immobilie vor der Spekulationsfrist, muss Spekulationssteuer gezahlt werden. Relevant ist hier der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser. Hat der Erblasser das Objekt vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt für Sie als Erbe beim Verkauf die Spekulationssteuer nicht an. Hat der Erblasser das Objekt in den beiden Kalenderjahren vor dem Erbfall selbst genutzt, ist der Verkauf der Immobilie ebenfalls steuerfrei. Um ein geerbtes Haus zu verkaufen, sollten Sie also den Zeitpunkt abwarten, an dem keine Spekulationssteuer mehr anfällt.

Da der Verkaufsprozess oft zeit- und planungsintensiv ist, ist es sinnvoll, wenn Sie einen erfahrenen Immobilienmakler mit dem Hausverkauf beauftragen. Sollte dieses geerbte Haus oder die Wohnung in Lemgo und Umgebung stehen, wenden Sie sich vertrauensvoll an Oliver Hanning, Ihren Immobilienmakler in Lemgo.