Beim privaten Hausverkauf in Deutschland fallen für Käufer und Verkäufer unterschiedliche Steuern an. Käufer zahlen grundsätzlich die Grunderwerbsteuer, deren Höhe vom Bundesland abhängt. Verkäufer müssen Spekulationssteuer zahlen, wenn sie die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums mit Gewinn verkaufen.
Im Folgenden erläutern wir Ihnen die Grunderwerbsteuer und Spekulationssteuer im Detail.
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar und dient lediglich der allgemeinen Information. Für eine individuelle Beratung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater. Alle Angaben sind ohne Gewähr.
Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien, wenn diese innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft werden. Besteuert wird der Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis abzüglich bestimmter Kosten.
Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn:
- die Immobilie mindestens 10 Jahre im Besitz war (Spekulationsfrist) oder
- die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Wer zahlt die Spekulationssteuer?
Der Verkäufer der Immobilie ist verpflichtet, die Spekulationssteuer zu zahlen.
Höhe der Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers. Der Gewinn aus dem Verkauf wird dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Je nach Einkommenshöhe kann der Steuersatz zwischen 14 % und maximal 45 % liegen.
Fällt keine Spekulationssteuer an, muss auch keine Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn gezahlt werden. Der Gewinn bleibt in diesem Fall steuerfrei.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Steuer, die beim Kauf von Grundstücken und Immobilien in Deutschland anfällt. Besteuert wird dabei der Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks.
Von der Grunderwerbsteuer befreit sind:
- Erbschaften
- Schenkungen
- Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern oder im Rahmen von Scheidungen
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
In der Regel zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer. Im Kaufvertrag kann jedoch auch eine andere Vereinbarung getroffen werden, z. B. dass der Verkäufer die Steuer übernimmt. Fehlt eine solche Regelung, ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, die Steuer zu zahlen.
Höhe der Grunderwerbsteuer
Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und wird als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet. Aktuelle Sätze (Stand Januar 2025) sind:
| Bundesland | Steuersatz |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Weitere Fragen und Antworten zu Steuern beim Hausverkauf
Fällt beim Hausverkauf Umsatzsteuer an?
Beim Privatverkauf eines Hauses fällt keine Umsatzsteuer an. Umsatzsteuer kann nur anfallen, wenn der Verkäufer als Unternehmer handelt und die Immobilie gewerblich genutzt wurde.
Wie wird der Gewinn aus dem Hausverkauf berechnet?
Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten (Kaufpreis, Notar- und Grundbuchkosten) abzüglich bestimmter abzugsfähiger Kosten (z. B. Maklergebühren, Renovierungskosten).
Muss ich beim Verkauf eines geerbten Hauses Steuern zahlen?
Ja, wenn das geerbte Haus innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde, fällt Spekulationssteuer an. Die Frist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers.
Was passiert steuerlich, wenn ich die Immobilie teils selbst nutze und teils vermiete
Bei Mischnutzung wird der Gewinn anteilig versteuert. Der eigengenutzte Teil bleibt steuerfrei, während der vermietete Teil unter die Spekulationssteuer fallen kann.
Wie wirkt sich ein Verkauf auf die Grundsteuer aus?
Die Grundsteuer entfällt für den Verkäufer ab dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels. Der Käufer übernimmt ab diesem Zeitpunkt die Zahlungspflicht. In der Praxis wird die Grundsteuer jedoch oft im Kaufvertrag anteilig aufgeteilt: Der Verkäufer zahlt bis zur Übergabe (z. B. Schlüsselübergabe oder Kaufpreiszahlung), danach der Käufer.
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